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L’irrévocabilité de l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial

Le 21 janvier 2021

Cass. Civ. 3e, 22 octobre 2020, n° 19-19.542, Publié au bulletin

Il est d’usage de stipuler dans les contrats de bail commercial une clause résolutoire permettant au bailleur d’invoquer la résiliation du contrat en cas de manquement par le preneur à ses obligations, tenant notamment au paiement du loyer.

Compte tenu des conséquences irrémédiables que l’application d’une telle clause est susceptible d’entraîner pour le preneur (perte de son fonds de commerce), le législateur a encadré sa mise en œuvre.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose à cet égard :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Ce dispositif légal prévoit tout d’abord que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire fait courir un délai d’un mois au cours duquel le preneur peut faire échec à la résiliation en réglant les loyers dus.

Si le manquement du locataire perdure au-delà du délai d’un mois, le contrat de bail est, en principe, résilié de plein droit.

Toutefois, s’il n’est pas en mesure de s’acquitter de sa dette locative dans le mois suivant le commandement, le preneur peut solliciter en justice des délais de règlement dans la limite de deux années.

Le juge saisi d’une telle demande dispose de pouvoirs importants. Il peut accorder au locataire un report ou un échelonnement de sa dette, mais également suspendre les effets de la clause résolutoire, à la seule condition que la résiliation n’ait pas été antérieurement constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Le jeu de la clause résolutoire est alors paralysé, sous réserve, toutefois, que le locataire se conforme aux modalités de règlement fixées par le juge.

C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt en date du 22 octobre 2020.

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Dans les faits de l’espèce, un bail commercial comportait une clause résolutoire stipulée au profit du seul bailleur.

Le preneur, défaillant dans le règlement de ses loyers, s’est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis une assignation en référé en constatation de l’acquisition de cette clause et paiement d’une provision.

Le juge des référés a condamné le locataire à payer à son bailleur une provision tout en lui octroyant des délais de règlement et a, corrélativement, suspendu les effets de la clause résolutoire.

N’ayant pas acquitté la première mensualité de l’échéancier ainsi accordé, le preneur a informé le bailleur qu’il prenait acte de la résiliation définitive du bail.

Celui-ci a alors fait état de sa volonté de renoncer à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et a assigné le locataire en exécution forcée du bail.

La cour d’appel a accueilli la demande du bailleur au motif le preneur ne peut tirer parti d'une clause résolutoire stipulée au seul bénéfice du bailleur ni se prévaloir de son propre comportement pour prendre acte de la résiliation du bail.

La décision est cassée par la Haute Cour.

La troisième chambre civile, à laquelle échoient les questions afférentes aux baux commerciaux, énonce à cette occasion qu’une fois que l'ordonnance de référé est passée en force de chose jugée, et en l'absence de décision contraire statuant au principal, le bailleur ne peut plus, en cas de non-respect par le preneur des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire, demander unilatéralement l'exécution du bail résilié.

Autrement formulé, le bailleur ne peut renoncer au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire si le preneur ne respecte pas l’échéancier accordé par le juge.

Les effets de la clause de résiliation sont donc bel et bien simplement « suspendus », et non anéantis, par la décision accordant des délais.

Cette suspension ne perdure qu’à la condition que le locataire se libère dans les délais fixés par le juge.

A défaut, la clause résolutoire, dont les effets se trouvaient jusqu’alors en suspens, doit recouvrer et produire ses pleins effets, en ce compris la résiliation automatique du bail, sans que le bailleur ne puisse y renoncer pour solliciter l’exécution forcée du contrat.

Cette solution procède des termes mêmes des dispositions légales précitées, qui prévoient que « la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Une lecture a contrario impose de considérer que si le locataire ne règle pas sa dette locative dans les conditions arrêtées par le juge, alors la clause résolutoire doit jouer, et l’acquisition de la résiliation ne peut qu’être constatée.

La décision est somme toute logique et ne souffre aucune contestation.