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Obligation de délivrance conforme du bailleur

Le 27 septembre 2022
Obligation de délivrance conforme du bailleur : le preneur est tenu d’informer son bailleur sur les désordres constatés durant la période d’exploitation des locaux pris à bail

Obligation de délivrance conforme du bailleur : le preneur est tenu d’informer son bailleur sur les désordres constatés durant la période d’exploitation des locaux pris à bail

3ème chambre civile 13 octobre 2021 20-19.278

Le bailleur qui délivre un bien conforme et n’est pas informé par son preneur des dégradations du local survenues pendant l’exploitation ne manque pas à son obligation de délivrance. La jurisprudence précise les contours de l’obligation de coopération entre bailleur et preneur et les sanctions applicables au preneur négligent.

 Au cas d’espèce, un bail commercial prévoyant l’exploitation de locaux à usage de débits de boissons, restaurants et dancing avait été conclu le 18 décembre 2017 entre le propriétaire des locaux et le preneur à bail.

En 2014, la mairie a ordonné la fermeture au public de l’établissement exploité par le preneur, en raison du mauvais état de la charpente du bâtiment.

Une procédure de liquidation judiciaire ayant été ouverte à l’égard du preneur par suite de la fermeture de l’établissement, le liquidateur judiciaire du preneur assigne les bailleurs en résolution judiciaire du bail, en restitution des loyers perçus et indemnisations de préjudices, pour inexécution de leur obligation de délivrance ; le local étant devenu, suivant son analyse, impropre à l’exploitation de l’activité.

Pour rappel du principe, l’obligation de délivrance  qui contraint le bailleur à délivrer un local conforme et apte à accueillir l’activité du preneur, telle que stipulée au bail, existe aussi bien au moment de la délivrance du local que tout au long de la période d’exploitation par le preneur (Civ. 3e, 10 sept. 2020, n° 18-21.890).

Par une décision du 13 octobre 2021, la Cour de cassation est venue confirmer l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rouen qui avait jugé que les la responsabilité des bailleurs ne pouvait être retenue en l’absence d’information communiquée par le preneur, s’agissant de la dégradation de la charpente intervenue en cours d’exécution du bail.

La Haute juridiction retient en effet que :

-          les bailleurs n’ont pas été informés par le preneur des problèmes affectant le local ; et

-          lorsqu’ils en ont finalement été avertis, deux ans après leur découverte, ils ont proposé au preneur d’effectuer des travaux, ce que celui-ci a refusé.

Elle confirme ainsi que « sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier ».

Tant que le bailleur n’est pas informé de désordres, qu’il ne peut constater seul, il ne manque pas à son obligation de délivrance et n’engage pas sa responsabilité à l’égard du preneur. La résolution judiciaire du bail, à ses torts, ne saurait être obtenue par le preneur.

On déduit de cette solution que si le bailleur a pour obligation de veiller au bon état du local tout au long de l’exploitation, le preneur a, de son côté, l’obligation d’informer son bailleur des désordres qu’il est seul à connaitre, sous peine de ne pouvoir arguer de ces défauts et des conséquences en découlant pour caractériser un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance conforme.

Ce n’est que suivant l’information des désordres, par le preneur, que le bailleur est tenu d’y remédier.

Il convient de relever que la solution aurait été différente si les défauts affectant la charpente étaient visibles et auraient pu être constatés par les bailleurs sans nécessiter l’intervention du preneur.

Le Cabinet SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES dispose d’une expertise approfondie des baux commerciaux et se tient à la disposition des bailleurs et des preneurs dans ce domaine.

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